摘要：明彬毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。要目一、案情简介二、曾经：两次筹备失败三、疫情：划票工作延期四、公示：投票结果无章五、备案：划票延期...
明彬
毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。
要目
一、案情简介
二、曾经：两次筹备失败
三、疫情：划票工作延期
四、公示：投票结果无章
五、备案：划票延期未过
六、结束语
2022年9月29日西安《华商报》收到通化市某小区业主反馈：
通化市某小区，曾两次申请筹备召开首次业主大会，均以失败告终。
2021年下半年，小区30名业主第三次向社区申请筹备召开首次业主大会，因疫情延期至夏天，并于2022年7月入户划票，统计结果显示，社区宣布划票没有达到三分之二；后延长划票时间，并且最终划票比例超过三分之二。
最终，筹备组向街道申请备案，备案未通过。
一、案情简介
2022年9月29日西安《华商报》收到通化市某小区业主反馈：
通化市某小区，曾两次申请筹备召开首次业主大会，均以失败告终。
2021年下半年，小区30名业主第三次向社区申请筹备召开首次业主大会，因疫情延期至夏天，并于2022年7月入户划票，统计结果显示，社区宣布划票没有达到三分之二；后延长划票时间，并且最终划票比例超过三分之二。
最终，筹备组向街道申请备案，备案未通过。
二、曾经：两次筹备失败
报道中未披露更多细节：为什么两次筹备失败？从第三次申请可以分析如下：
第一，申请的人数可能不正确。申请的人数未必需要30名，一般11名即可（10人以上）。这个看似无关紧要的数据，不排除这种30人的申请，对街道、对居委会是一种无形的压力。
第二，申请的对象不正确。《首次业主大会筹备申请书》应向街道提出，且应该是书面邮寄，切记当面提交；报道中披露，第三次申请是向社区提出来的，明显对象错误。
第三，成立业委会的理由可能不正确。成立业委会只有一个理由：成立业委会是民法典赋予业主的权利，与开发商建造的房屋质量无关，与物业服务人的物业服务质量无关。860余户的小区属中等规模，利益冲突矛盾应该不会太尖锐，因此，作者只能推测可能是表述的理由不正确。
第四，可能未正确处理街道指导与居委会协助的法律关系。街道在业委会工作是指导而并非领导，居委会仅仅是协助。筹备组在筹备社区业主大会过程中，应该依法申请街道指导，未书面提出来；应该由居委会协助的，又把居委会当神一样的供起来。这样难免会导致筹备的失败。
三、疫情：划票工作延期
疫情属不可能抗力，因疫情延期划票属于合法合理的情形。但该小区存在的问题如下：
第一，可能没有与街道书面确认延期事宜。疫情是不可抗力，这没有什么问题，但筹备组是否因疫情延期向街道提出正式的书面申请？如果提交了正式的书面延期申请，延期至夏天划票，是合法的，亦是合理的；反之则是不合法不合理。
第二，延期划票并统计结果后，再次延期可能没有与街道书面确认。
同样的，延期至夏天划票并经统计未超过三分之二，此时，筹备组应书面申请街道指导：
第一种情形，可以由街道指导，按照统计结果，公告筹备组首次业主大会管理规约、议事规则未通过；业委会成员选举未通过；待后续重新再次召开业主大会，或重新提交《第二次业主大会筹备申请书》。
第二种情形，可以向街道书面说明情况，因不可抗力疫情，导致投票人数不稳定，直接影响了此次业主大会投票结果，可申请继续延期，在得到街道同意的情况下，发出公告且公告期在七天期满后无异议，继续投票，并按最终的超过三分之二的投票结果向全体业主公告。
第三，再次延期划票并超过三分之二被认定为无效。正是因为筹备组没有及时申请街道指导，包括指导划票结果未超过三分之二应该如何处理？因此，当筹备组再次延期划票并超过三分之二，此时可能被街道认定为再次延期划票的行为是无效的。
四、公示：投票结果无章
据报道显示，投票结果无“筹备组”盖章：
第一，筹备组是有资金来源且合法的组织。筹备组是为了召开首次业主大会而设立的，一般来说，筹备组最主要的工作就是：拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案，提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法。并且筹备组有合法的经费，一般筹备组的经费来自建设单位（开发商），而且是根据一定的规则缴纳的费用。
第二，首次业主大会的所有公告，均需筹备组盖章。筹备组作为召开首次业主大会的合法组织，并且刻有公章，在筹备组成立后，所有的公告，均应盖筹备组公章。实务中，很多筹备组成立后，依然盖社区居民委员会的公章，或盖××街道物管科公章，或盖××街道建设科公章……，这些均是违法的表现。社区居民委员会是城市居民自治组织，在业委会工作中仅仅是协助，无需在业主大会的公告上盖章；关于××街道物管科、××街道建设科等等，属于街道内设机构，内设机构不可以对外。若直接盖街道的公章，作者认为是合法的。
第三，没有筹备组盖章的投票结果意味着街道未指导，并因此被认定为违法。实务中，西安某小区就属这种情形，因为所谓的街道没有参与指导，其实就是筹备组公章控制在管委会（街道）之“住建局”手中，无法盖筹备组公章，该案一审、二审均败诉，目前申请再审中。
五、备案：划票延期未过
根据《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”
因此，本案中，筹备组认为投票统计结果符合法律的规定，管理规约、议事规则通过；业委会成员选举通过。此时可以向街道申请备案。但作为街道而言：
第一，统计结果存在错误。居委会认为统计结果未超过三分之二，筹备组认为再次延期之后的统计结果超过三分之二。这种结果是客观的，除非人为造假。
第二，筹备组最大的问题是，再次延期未经过街道的书面指导同意，如果书面说明原因并经街道同意，街道不可能不认可再次划票延期之后的统计结果；
第三，街道因此认定投票结果无效，决定不予备案也是合法的。但从合理性而言，值得探讨。
六、结束语
街道在业委会工作是指导而并非领导，居委会仅仅是协助。
作为广大业主，在筹备组筹备召开首次业主大会的全过程中，既不能把街道的指导“不当回事”，也不能“太当回事”。全程应“有理有利有节”的与街道沟通，并且要注意沟通的方式和方法，在一些重大问题，比如影响投票结果的重大事务上，务必要取得街道的书面指导意见，否则，宁可“不做工作”。因为，如果盲目的“做了工作”，反而不被街道所承认。
绝对禁止居委会跳出来“指导”，本案中统计结果即是社区宣告未通过，最终被街道默认同意。此时，筹备组应提出，即使宣告投票统计结果未通过，也应该是街道的书面指导意见，而不是社区的“指导”意见。
